ค่าโอนบ้าน 2026 ใครจ่ายอะไรบ้าง? จบทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

Land Doo Dee — Mon, 15 Jun 2026 04:04:54 +0000

ค่าโอนบ้าน (ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์) คิดเป็น 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยทั่วไปในสัญญาซื้อขายมักจะตกลงแบ่งจ่ายคนละครึ่ง (ผู้ซื้อ 1% : ผู้ขาย 1%) หรือตามแต่ตกลง นอกจากนี้ยังมีค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นหน้าที่ของผู้ขาย

ค่าโอนบ้าน ใครจ่ายอะไรบ้าง? สรุปครบ จบทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดและเป็นจุดชี้ชะตาว่าการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ก็คือ “วันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน”

หลายคนมักเตรียมเงินมาพอดีแค่ค่าบ้านหรือยอดดาวน์ แต่ต้องมาตกใจตื่นกับ “ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์” ที่งอกออกมาเป็นก้อนใหญ่หลักหมื่นหลักแสนบาท หากไม่มีการตกลงกันให้ดีล่วงหน้าว่า ใครจ่ายค่าโอนบ้าน หรือค่าภาษีส่วนไหน อาจทำให้ผิดใจกันจนดีลล่มได้ในนาทีสุดท้าย

บทความนี้จะสรุปแบบเข้าใจง่าย ไม่มีศัพท์กฎหมายชวนปวดหัว เจาะลึกทุกค่าธรรมเนียม วิธีคำนวณ และแชร์ประสบการณ์ตรงในการเจรจา เพื่อให้คุณเตรียมงบประมาณได้อย่างแม่นยำ

5 ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ มีอะไรบ้าง? คำนวณอย่างไร?

เวลาไปที่กรมที่ดิน ค่าใช้จ่ายจะไม่ได้มีแค่คำว่า “ค่าโอน” ลอยๆ แต่จะถูกแบ่งออกเป็น 5 ส่วนสำคัญตามกฎหมาย ดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (ค่าโอนบ้าน)

นี่คือค่าใช้จ่ายหลักที่ทุกคนพูดถึง กฎหมายกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ย้ำว่าคิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง เว้นแต่ราคาซื้อขายจริงจะต่ำกว่า ซึ่งเจ้าหน้าที่จะใช้ราคาประเมินเป็นหลัก)

ตัวอย่างการคำนวณ: บ้านราคาประเมิน 3,000,000 บาท ค่าโอน 2% จะเท่ากับ 60,000 บาท

2. ค่าจดทะเบียนจำนอง (ค่าจดจำนอง)

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเกิดขึ้น เฉพาะผู้ซื้อที่กู้เงินจากธนาคาร เท่านั้น หากคุณซื้อด้วยเงินสด จะไม่มีค่าใช้จ่ายข้อนี้ โดยคิดอัตรา 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ยอดวงเงินที่กู้จากแบงก์)

ตัวอย่างการคำนวณ: กู้แบงก์ผ่านได้วงเงิน 3,000,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% จะเท่ากับ 30,000 บาท

3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เป็นภาษีที่จัดเก็บจาก “ผู้ขาย” (เพราะผู้ขายมีรายได้จากการขายบ้าน) โดยวิธีคำนวณจะแตกต่างกันระหว่าง บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล:

นิติบุคคล (บริษัท): คิดอัตราคงที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)
บุคคลธรรมดา: คิดแบบอัตราภาษีก้าวหน้า โดยคำนวณจากราคาประเมิน หักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำมาหารเฉลี่ยเป็นรายปีเพื่อคิดภาษี ยิ่งถือครองนาน ค่าใช้จ่ายเหมาจะยิ่งลดลง ทำให้เสียภาษีสูงขึ้น

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีนี้จะจัดเก็บก็ต่อเมื่อ ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เกิน 5 ปี (นับแบบวันชนวันจากวันที่รับโอนมา) หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้านรวมกันไม่ถึง 1 ปี อัตราอยู่ที่ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)

จุดสังเกตสำคัญ: ภาษีนี้ออกมาเพื่อป้องกันการซื้อมาขายไปเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น

5. ค่าอากรแสตมป์

ในกรณีที่ผู้ขาย ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เนื่องจากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) ผู้ขายจะต้องเสีย ค่าอากรแสตมป์ แทน ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)

กฎเหล็ก: จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” หรือ “ค่าอากรแสตมป์” ไม่มีทางต้องจ่ายพร้อมกันทั้งสองอย่าง

สรุปชัดๆ ค่าโอนบ้าน ใครจ่ายอะไรบ้าง? (ตามธรรมเนียมปฏิบัติ)

แม้กฎหมายจะระบุหน้าที่ของภาษีบางตัวไว้ชัดเจน แต่ในโลกของการซื้อขายจริง “ทุกอย่างขึ้นอยู่กับการเจรจาในสัญญาซื้อขาย” นี่คือรูปแบบยอดนิยม 3 แบบที่เจอบ่อยที่สุดในตลาด:

รายการค่าใช้จ่าย	แบบที่ 1: แบ่งคนละครึ่ง (ยอดนิยม)	แบบที่ 2: ผู้ขายออกทั้งหมด	แบบที่ 3: ผู้ซื้อออกทั้งหมด
1. ค่าธรรมเนียมโอน (2%)	คนละ 1%	ผู้ขายจ่าย 2%	ผู้ซื้อจ่าย 2%
2. ค่าจดจำนอง (1%)	ผู้ซื้อจ่าย (เพราะเป็นคนกู้)	ผู้ขายจ่าย (หากตกลงพิเศษ)	ผู้ซื้อจ่าย
3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขายจ่าย	ผู้ขายจ่าย	ผู้ซื้อจ่าย
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)	ผู้ขายจ่าย	ผู้ขายจ่าย	ผู้ซื้อจ่าย
5. ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)	ผู้ขายจ่าย	ผู้ขายจ่าย	ผู้ซื้อจ่าย

คำแนะนำจากประสบการณ์จริงในการเจรจา:

กรณีซื้อบ้านมือหนึ่ง (โครงการใหม่): ส่วนใหญ่โครงการมักจะมีโปรโมชัน “ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน” หรืออย่างน้อยที่สุดคือ โครงการออกค่าโอน 2% ให้ครึ่งหนึ่ง (คนละ 1%) ส่วนค่าจดจำนองฝั่งผู้ซื้อต้องเคลียร์ให้ชัดว่าใครเป็นคนจ่าย
กรณีซื้อขายบ้านมือสอง: เพื่อป้องกันการทะเลาะกันหน้างาน แนะนำให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนเป็นตัวเลข หรือระบุคำว่า “ค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่งส่วนภาษีและอากรผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ” หลีกเลี่ยงการใช้คำกำกวมเช่น “ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดินคนละครึ่ง” เพราะผู้ซื้อจะเสียเปรียบต้องมาร่วมหารค่าภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายด้วย

เทคนิคเช็กราคาประเมินและคำนวณค่าโอนด้วยตัวเองก่อนไปกรมที่ดิน

ก่อนจะเดินทางไปทำเรื่อง แนะนำให้เข้าไปตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผ่านเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ กรมธนารักษ์ หรือแอปพลิเคชัน SmartLands ของกรมที่ดิน เพื่อนำตัวเลขมาคำนวณคร่าวๆ จะได้เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คไปถูก

สรุป Checklist เงินที่ต้องเตรียมไปวันโอน:

ค่าธรรมเนียมและภาษี (จ่ายเป็นเงินสด หรือ แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกรมที่ดิน)
ค่าคำขอ/ค่าพยาน (หลักสิบหลักร้อยบาท)
ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (กรณีซื้อคอนโด/หมู่บ้านจัดสรรใหม่ มักจัดเก็บวันโอน)

FAQ: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนบ้าน

ถาม: มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี แต่ถือครองบ้านเกิน 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม?

ตอบ: ไม่ต้องเสีย กฎหมายใช้เงื่อนไข “หรือ” คือเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง หากถือครองเกิน 5 ปีแล้ว ถือว่ารอดพ้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และจะเสียเป็นค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ถาม: ค่าโอนบ้าน สามารถรูดบัตรเครดิตที่กรมที่ดินได้ไหม?

ตอบ: ปัจจุบันสำนักงานที่ดินหลายแห่งเริ่มรองรับการชำระผ่านระบบ QR Code หรือเครื่องรูดบัตรเครดิตแล้ว แต่แนะนำให้โทรศัพท์เช็กกับสำนักงานที่ดินสาขาที่จะไปล่วงหน้า หรือเตรียมแคชเชียร์เช็ค/เงินสดสำรองไว้เพื่อความชัวร์ที่สุด

ถาม: ถ้าซื้อบ้านเงินสด ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ตอบ: หากซื้อเงินสด ค่าใช้จ่ายจะตัด “ค่าจดจำนอง 1%” ออกไปทันที จะเหลือเพียงค่าธรรมเนียมโอน 2% และค่าภาษี/อากรแสตมป์ตามเงื่อนไขของผู้ขายเท่านั้น

References & Sources

ระบบคำนวณภาษีอากรและค่าธรรมเนียม: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย (Dol.go.th)
ระบบตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์: กรมธนารักษ์ (Treasury.go.th)
ประมวลรัษฎากรว่าด้วยภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ: กรมสรรพากร (Rd.go.th)

บทความแนะนำ

The post ค่าโอนบ้าน 2026 ใครจ่ายอะไรบ้าง? จบทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ appeared first on Land Doo Dee.

ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ Archives - Land Doo Dee